Zwangsversteigerung, Vollstreckung, Grundbuch – die Fachsprache ist sperrig, gerade wenn ohnehin viel auf dem Spiel steht. Dieses Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe so, dass Sie wissen, worüber Notar, Bank und Gericht sprechen.
Die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie darüber, dass das Eigentum übergehen soll – zwingend vor einem Notar zu erklären. Erst mit anschließender Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.
Eine vorläufige Sicherung des Käufers im Grundbuch. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung an Dritte verkaufen oder weiter belasten kann.
Der Wert, den eine Bank einer Immobilie zur Besicherung eines Kredits zumisst. Er liegt typischerweise deutlich unter dem Verkehrswert – meist bei 60 bis 80 Prozent.
Eine Sicherheitsleistung – in der Regel 10 Prozent des Verkehrswerts –, die Bieter bei einer Zwangsversteigerung hinterlegen müssen, bevor sie mitbieten dürfen.
Wenn mehrere Erben gemeinsam ein Vermögen erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Jede Entscheidung – auch über eine geerbte Immobilie – muss grundsätzlich einstimmig getroffen werden. Bleibt eine Einigung aus, droht die Teilungsversteigerung.
Der formale Akt, mit dem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Erst ab diesem Zeitpunkt ist er rechtlich Eigentümer der Immobilie – nicht schon mit Unterschrift des Kaufvertrags.
Der Mindestbetrag, den ein Bieter in einer Zwangsversteigerung abgeben muss, damit ein Zuschlag überhaupt möglich ist. Liegt das geringste Gebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Zuschlag im ersten Termin versagt werden (5/10- und 7/10-Grenze).
Das amtliche Register, das alle Eigentums-, Belastungs- und Nutzungsrechte an einem Grundstück verzeichnet. Aufgeteilt in drei Abteilungen: Abt. I Eigentümer, Abt. II Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte, Vormerkungen), Abt. III Grundschulden und Hypotheken.
Ein dingliches Recht zur Sicherung einer Geldforderung – meist eines Bankkredits. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, sie bleibt also auch nach Tilgung im Grundbuch stehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird.
Älteres Sicherungsrecht an einer Immobilie. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch – sie erlischt automatisch, wenn die zugrundeliegende Forderung getilgt ist. In der Praxis wird heute fast ausschließlich mit Grundschulden gearbeitet.
Vom Gericht bestellte Person, die im Rahmen eines Insolvenzverfahrens das Vermögen des Schuldners verwaltet, verwertet und an die Gläubiger verteilt. Sie ist nicht der Anwalt des Schuldners, sondern gesetzlicher Vertreter der Gläubiger.
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland zwingend von einem Notar beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig.
Ein Treuhandkonto, das ein Notar führt, um den Kaufpreis sicher zwischen Käufer und Verkäufer zu transportieren. Wird nur in besonderen Fällen genutzt; in der Regel zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Das vertraglich vereinbarte Recht des ursprünglichen Verkäufers, eine Immobilie zu vorher festgelegten Konditionen vom Käufer zurückzuerwerben. Wird das Rückkaufrecht im Grundbuch als Vormerkung eingetragen, ist es gegen Dritte gesichert – auch im Insolvenzfall des Käufers.
Beratungsstelle – meist kostenlos oder gegen geringes Entgelt –, die bei Überschuldung Lösungswege aufzeigt. Wichtig: Eine Schuldnerberatung kann Verfahrensschritte vor Gericht nicht ersetzen, bei drohender Zwangsversteigerung sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden.
Übertragung einer Forderung – etwa aus Gehalt oder einer Lebensversicherung – an einen Gläubiger zur Sicherung eines Kredits. Tritt der Sicherungsfall ein, kann der Gläubiger direkt zugreifen.
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung, die nicht der Befriedigung von Gläubigern dient, sondern der Auflösung einer Gemeinschaft – etwa einer Erbengemeinschaft oder einer Ehegattengemeinschaft nach Scheidung. Auch hier wird das Objekt öffentlich versteigert, der Erlös aufgeteilt.
Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag erzielt werden könnte – ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher persönlicher Verhältnisse. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird er von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelt.
Antrag, mit dem ein Schuldner unter besonderen Umständen die Aussetzung oder Einstellung der Zwangsvollstreckung erreichen kann – etwa bei Gefahr für Leib und Leben oder bei schwerer Erkrankung. Wird vom Vollstreckungsgericht im Einzelfall geprüft.
Eintragung im Grundbuch, die einen schuldrechtlichen Anspruch – etwa auf Eigentumsumschreibung oder Rückübertragung – gegen Veränderungen sichert. Sie macht das gesicherte Recht insolvenzfest.
Eine im Grundbuch eintragbare Belastung, die einer Person das Recht gibt, in der Immobilie zu wohnen – unabhängig vom Eigentum. Wird häufig im Rahmen von Übergaben innerhalb der Familie genutzt.
Gerichtlicher Beschluss in der Zwangsversteigerung, mit dem das Eigentum auf den Meistbietenden übergeht. Mit Erteilung des Zuschlags ist der ursprüngliche Eigentümer formell nicht mehr Eigentümer der Immobilie.
Verfahren, mit dem ein Gläubiger gerichtlich die Verwertung einer Immobilie betreibt, um aus dem Erlös seine Forderung zu befriedigen. Das Verfahren ist öffentlich, der Termin wird über Aushang am Gericht und Internetportale bekannt gemacht.
Typischer Ablauf: Anordnung → Wertgutachten → Versteigerungstermin → Zuschlag. Vom Anordnungsbeschluss bis zum Termin vergehen häufig 9 bis 18 Monate.
Siehe Vollstreckungsschutzantrag.
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