Immobilienverrentung im Vergleich: Rückmietverkauf, Teilverkauf, Leibrente, Nießbrauch, Umkehrhypothek.
Das Geld steckt im Haus, aber Sie wollen – oder müssen – darin wohnen bleiben. Dafür gibt es inzwischen fünf Modelle mit sehr unterschiedlichen Kosten, Risiken und Zielgruppen. Dieser Vergleich zeigt nüchtern, was die Modelle leisten, was sie kosten und für wen welches passt. Mit Beispielrechnung und den Warnungen von BaFin und Verbraucherzentralen.
Was Immobilienverrentung bedeutet
Immobilienverrentung ist der Oberbegriff für alle Modelle, die gebundenes Immobilienvermögen in Liquidität verwandeln, während der Eigentümer in der Immobilie wohnen bleibt. Die Modelle unterscheiden sich in drei Punkten: Wer wird Eigentümer? Was zahlen Sie laufend? Und kommen Sie an das Eigentum zurück? Genau an diesen drei Fragen entscheidet sich, welches Modell zu Ihrer Situation passt.
Die fünf Modelle im Detail
1 · Rückmietverkauf mit Rückkaufrecht
So funktioniert es: Sie verkaufen die Immobilie zum Gutachterwert, bestehende Kredite werden abgelöst, der Rest wird ausgezahlt. Sie bleiben als Mieter wohnen und erhalten ein notarielles Wiederkaufsrecht (§§ 456 ff. BGB), das mit Preis und Frist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert wird (§ 883 BGB). Kosten: marktübliche Miete; beim Rückkauf ein vorab fest vereinbarter Aufschlag auf den Kaufpreis. Bei Finanzwert trägt der Käufer Gutachten, Notar und Grundbuch. Risiken: Der Rückkauf setzt eine Finanzierung innerhalb der Frist voraus; gelingt er nicht, wird die Immobilie gemeinsam am Markt verkauft (bei Finanzwert mit Gewinnbeteiligung). Für wen: Eigentümer mit Schulden, drohender Zwangsversteigerung, in Erbengemeinschaft oder Trennung – also überall, wo schnell Liquidität und Ruhe gebraucht werden und das Eigentum später zurückkommen soll. Mehr: Haus verkaufen und wohnen bleiben.
2 · Teilverkauf
So funktioniert es: Sie verkaufen 10 bis 50 Prozent der Immobilie an einen Anbieter und zahlen für dessen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt; Sie bleiben Mehrheitseigentümer mit Nießbrauch. Kosten: Die Verbraucherzentralen nennen im Beispiel eines großen Anbieters jährlich mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags, zehn Jahre festgeschrieben und danach anpassbar; Instandhaltung und Modernisierung tragen Sie allein; beim späteren Gesamtverkauf fällt ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises an, und der Anbieter sichert sich einen Mindesterlös von etwa 117 Prozent seines Anteils – auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist. Risiken: Die BaFin warnte am 3. März 2023 ausdrücklich: Ein Teilverkauf sei „selten die beste Lösung“; bei 5 Prozent Nutzungsentgelt ist die Auszahlung rechnerisch nach zwanzig Jahren aufgebraucht, und wer das Entgelt nicht mehr zahlen kann, riskiert das Haus. Mehrere Anbieter haben ihr Neugeschäft eingestellt – Stiftung Warentest berichtete über den Rückzug von Engel & Völkers LiquidHome. Für wen: ältere Eigentümer mit sehr guter Bonität (die Anbieter prüfen sie), ohne Schulden, die bewusst Vermögen verzehren wollen. Bei Zwangsversteigerung oder gekündigtem Kredit scheidet der Teilverkauf praktisch aus.
3 · Leibrente
So funktioniert es: Sie verkaufen die Immobilie gegen eine lebenslange monatliche Rente (§ 759 BGB) und ein lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB), das im Grundbuch eingetragen wird. Kosten: Keine laufenden Zahlungen – aber der Kaufpreis wird um den Wert des Wohnrechts gekürzt und über die statistische Lebenserwartung in Raten verteilt; die Rente ist deshalb fast immer deutlich niedriger, als der Immobilienwert vermuten lässt. Risiken: Das Eigentum ist endgültig weg; stirbt der Verkäufer früh, hat die Familie ohne Rentengarantiezeit den Großteil des Werts verloren. Anbieter sind meist Stiftungen, Versicherer oder spezialisierte Gesellschaften; ihre Bonität bestimmt die Sicherheit der Rente. Für wen: Eigentümer ab etwa 65 bis 70 Jahren ohne Erben, die ein verlässliches Zusatzeinkommen wollen.
4 · Verkauf oder Übertragung mit Nießbrauch
So funktioniert es: Sie übertragen das Eigentum und behalten den Nießbrauch (§ 1030 BGB): das Recht, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Kosten: Der Nießbrauch mindert den Kaufpreis bzw. den Schenkungswert um seinen kapitalisierten Wert; laufende Kosten und gewöhnliche Instandhaltung bleiben beim Nießbraucher. Risiken: Kein Rückweg zum Eigentum; bei Verkauf an Dritte nur mit Abschlag verwertbar. Für wen: vor allem die Übergabe an Kinder zu Lebzeiten (vorweggenommene Erbfolge) – als Liquiditätsquelle zur Schuldenablösung ist der Nießbrauch ungeeignet.
5 · Umkehrhypothek
So funktioniert es: Eine Bank zahlt Ihnen einen Einmalbetrag oder eine monatliche Rente als Darlehen; Zinsen und Tilgung werden gestundet und erst bei Tod, Auszug oder Verkauf aus dem Immobilienwert beglichen. Kosten: Zins und Zinseszins über viele Jahre; die Beleihung liegt deshalb meist nur bei 20 bis 40 Prozent des Werts. Risiken: Die Schuld wächst, das Erbe schrumpft; in Deutschland gibt es nur wenige Anbieter. Für wen: Eigentümer ohne Erben, die Eigentum und Wohnrecht bis zuletzt behalten wollen und keinen hohen Betrag brauchen.
Vergleichstabelle
| Kriterium | Rückmietverkauf mit Rückkaufrecht | Teilverkauf | Leibrente | Nießbrauch | Umkehrhypothek |
|---|---|---|---|---|---|
| Auszahlung | Voller Gutachterwert, Kredite werden abgelöst | 10–50 % des Werts | Rente statt Einmalbetrag, Abschlag für Wohnrecht | Kaufpreis minus Nießbrauchswert | Darlehen über 20–40 % des Werts |
| Laufende Kosten | Marktübliche Miete | Nutzungsentgelt ab ca. 5 % p. a., anpassbar | Keine | Instandhaltung, Nebenkosten | Gestundete Zinsen |
| Eigentum | Geht über, Rückkaufrecht im Grundbuch | Mehrheit bleibt bei Ihnen | Geht endgültig über | Geht über | Bleibt bei Ihnen, belastet |
| Rückkehr zum Eigentum | Ja, zu vorab fixiertem Preis | Rückkauf teuer (Mindesterlös, Wertentwicklung) | Nein | Nein | Entfällt (Sie bleiben Eigentümer) |
| Mindestalter | Keines | Meist ab 55–60 | Meist ab 65–70 | Keines | Meist ab 60–65 |
| Bonitätsprüfung | Nein | Ja | Nein | Nein | Ja |
| Instandhaltung | Vermieter (laut Mietvertrag) | Sie allein | Meist Sie (Wohnrecht) | Sie (Nießbraucher) | Sie |
| Bei Schulden / Zwangsversteigerung | Geeignet – Ankauf in 2–4 Wochen | Ungeeignet | Ungeeignet | Ungeeignet | Ungeeignet |
| Was Verbraucherschützer sagen | Vertrag prüfen: Rückkaufrecht muss im Grundbuch stehen | BaFin-Warnung 2023, Verbraucherzentralen: „insgesamt unattraktiv“ | Nur mit Rentengarantiezeit und solventem Anbieter | Familienlösung, keine Liquiditätsquelle | Teuer, kaum Anbieter |
Beispielrechnung: Teilverkauf gegen Rückmietverkauf
Ausgangslage: Ein Haus im Wert von 500.000 Euro, Bedarf 100.000 Euro Liquidität, Betrachtung über zehn Jahre. Die Zahlen für den Teilverkauf entsprechen dem Beispiel der Verbraucherzentralen (Stand Januar 2026); sie variieren je nach Anbieter.
| Position | Teilverkauf (20 %) | Rückmietverkauf mit Rückkaufrecht |
|---|---|---|
| Auszahlung | 100.000 € | 500.000 € Kaufpreis – davon werden Kredite abgelöst, der Rest wird ausgezahlt |
| Laufende Zahlung | 4,99 % von 100.000 € = 4.990 €/Jahr (416 €/Monat), zehn Jahre fest | Marktübliche Miete für das ganze Haus, vertraglich fixiert |
| Nach zehn Jahren gezahlt | 49.900 € Nutzungsentgelt | Miete – im Gegenzug keine Kreditrate, keine Instandhaltungspflicht als Eigentümer |
| Beim Verkauf / Rückkauf | Durchführungsentgelt ca. 3,3 % des Verkaufspreises (16.500 €) plus Mindesterlös 117 % für den Anbieter (117.000 € statt 100.000 €, wenn der Wert stagniert) | Rückkauf zum vorab vereinbarten Preis (Kaufpreis plus fester Aufschlag) – oder gemeinsamer Verkauf mit Gewinnbeteiligung |
| Gesamtkosten für 100.000 € Liquidität | rund 83.400 € in zehn Jahren – ohne Instandhaltung und ohne Erhöhung des Nutzungsentgelts nach der Festschreibung | Miete abzüglich ersparter Kreditrate; der Aufschlag beim Rückkauf steht vor dem Notartermin schriftlich fest |
| Eigentum am Ende | 80 % bei Ihnen, 20 % beim Anbieter | 100 % bei Ihnen nach Rückkauf – oder Erlös aus dem gemeinsamen Verkauf |
Woran Sie seriöse Anbieter erkennen
- Notar und Grundbuch: Jedes Modell wird notariell beurkundet; Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückkaufrecht müssen im Grundbuch stehen – sonst sind sie bei einer Insolvenz des Anbieters wertlos.
- Alle Zahlen vor der Beurkundung: Kaufpreis, Miete oder Entgelt, Rückkaufpreis, Gebühren beim Verkauf – schriftlich, vollständig, ohne „wird später ermittelt“.
- Unabhängiges Gutachten statt anbietereigener Bewertung – und das Recht, es einzusehen.
- Keine Vorkasse, keine Gebühren für Angebot, Prüfung oder Beratung.
- Was passiert, wenn Sie nicht mehr zahlen können? Ein seriöser Vertrag beantwortet das, bevor Sie unterschreiben.
- Zweite Meinung: Die Verbraucherzentralen prüfen Verträge zur Immobilienverrentung gegen eine geringe Gebühr.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Teilverkauf und Rückmietverkauf?
Beim Teilverkauf bleiben Sie Mehrheitseigentümer, zahlen aber ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, tragen die Instandhaltung allein und beim späteren Verkauf Gebühren und Mindesterlös des Anbieters. Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie ganz, erhalten den vollen Kaufpreis, zahlen Miete und können die Immobilie zum vorab vereinbarten Preis zurückkaufen. Der Rückmietverkauf funktioniert auch bei Schulden und ohne Bonitätsprüfung.
Warum warnt die BaFin vor dem Immobilien-Teilverkauf?
Die Finanzaufsicht nannte am 3. März 2023 vor allem das hohe und nur zeitweise festgeschriebene Nutzungsentgelt, den garantierten Mindesterlös des Anbieters, die beim Eigentümer verbleibenden Kosten und das Risiko, bei Zahlungsschwierigkeiten das Haus zu verlieren. Ihr Fazit: Ein Teilverkauf sei für Eigentümer selten die beste Lösung.
Ab welchem Alter lohnt sich eine Leibrente?
Die Rente wird aus dem Immobilienwert abzüglich Wohnrecht über die statistische Restlebenserwartung berechnet. Je jünger Sie sind, desto höher der Wohnrechtsabschlag und desto niedriger die Rente. Die meisten Anbieter nehmen Verkäufer erst ab 65 bis 70 Jahren an; attraktiv wird die Leibrente in der Regel erst im höheren Alter und ohne Erben.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Ein Darlehen auf die eigene Immobilie, bei dem Zinsen und Tilgung gestundet werden und erst beim Tod, Auszug oder Verkauf fällig sind. Sie bleiben Eigentümer, die Schuld wächst aber mit jedem Jahr. In Deutschland bieten nur wenige Institute das Modell an, meist mit niedriger Beleihung.
Welches Modell passt, wenn ich Schulden habe oder die Bank gekündigt hat?
Teilverkauf, Leibrente und Umkehrhypothek setzen eine schuldenfreie oder gering belastete Immobilie und meist eine Bonitätsprüfung voraus. Bei gekündigtem Kredit oder laufender Zwangsversteigerung bleibt nur der Verkauf – am Markt oder als Rückmietverkauf mit Rückkaufrecht, wenn Sie wohnen bleiben und das Eigentum zurückholen wollen.
Welches Modell passt zu Ihrer Lage?
Wir rechnen es Ihnen ehrlich vor – auch wenn das Ergebnis lautet, dass ein anderer Weg besser ist. Drei Fragen, keine persönlichen Daten.
- Verbraucherzentrale: Teilverkauf der eigenen Immobilie – was sind die Haken der Angebote? (Stand 19.01.2026; Nutzungsentgelt 4,99 %, Durchführungsentgelt 3,3 %, Mindesterlös 117 %).
- BaFin-Warnung vom 03.03.2023, zitiert nach Cash online; vzbv, Positionspapier Immobilienteilverkauf (09.07.2025); Stiftung Warentest, EV LiquidHome stellt Teilkauf ein.
- BGB: §§ 456 ff. (Wiederkauf), § 759 (Leibrente), § 883 (Vormerkung), § 1030 (Nießbrauch), § 1093 (Wohnungsrecht).